相続登記の必要書類を司法書士が解説|ケース別チェックリスト付

相続登記の必要書類を司法書士が解説おとは司法書士事務所

相続で不動産の名義変更をするとき、どういう書類が必要になるの?
戸籍?遺産分割協議書?遺言書?

相続での不動産の名義変更(=相続登記)の必要書類を、ケース別に詳しく解説します!リストもあるので、手続で活用してください。

おとはさん

相続登記に必要となる書類

相続登記の必要書類は、不動産を引き継ぐ(相続する)人を、どうやって決めるかによって異なります。不動産を引き継ぐ(相続する)する人を、どうやって決めるかは、大きく次の3つに分類されます。

必要書類分類

被相続人(ひそうぞくにん)=亡くなった人

お亡くなりになり、相続される人のことを被相続人(ひそうぞくにん)といいます。
相続する人は、相続人(そうぞくにん)といいます。

 

遺言書で相続登記

亡くなった不動産の所有者が遺言書を残しており、その遺言書の内容の通りに相続人が不動産を相続する場合、遺言書を使って相続登記を行います。

  • 有効な遺言書がある
  • 遺言書に、不動産を誰が相続するか書かれてある
  • 遺言書に書かれた内容通りに相続人が相続する
遺産分割協議をして相続登記をするよりも、遺言で相続登記をおこなう方が書類が少なくて済むので、手続がスムーズに進むことが多いです。

おとはさん

遺言=いごん

「遺言」の聞きなれた読み方は「ゆいごん」です。しかし、法律の専門家は「いごん」といいます。
「ゆいごん」は、広く故人の遺志全般を指し、「いごん」は法的効力を目的としたものと言われています。

相続登記の必要書類リスト<遺言書>

おとはさん

書類は大きく2つに分類できます。

  • 集める書類
  • 作成する書類

集める書類リスト<遺言書>

書類名補足事項取得場所
遺言書遺言の書類によっては、事前に裁判所で検認手続が必要自宅
公証役場
預かっている人など
被相続人の戸籍関係被相続人(=遺言者)が亡くなったことが分かる戸籍謄本又は除籍謄本被相続人の本籍地の市区町村
被相続人の住民票の除票
(又は、戸籍の附票)
必要ない場合もあり被相続人の住所地の市区町村
(戸籍の附票は、本籍の市区町村)
相続人の戸籍遺言書で相続する人が、被相続人の相続人であることが分かる戸籍謄抄本相続人の本籍地の市区町村
相続人の住民票不動産を取得する相続人の住民票相続人の住所地の市区町村
不動産の登記情報

手続対象不動産を特定するための資料

  • 登記事項証明書(又は、登記情報)
  • 公図

法務局
登記情報提供サービス
不動産の評価額の情報

不動産の固定資産税評価額が分かる資料

  • 名寄帳
  • 土地家屋課税台帳
  • 固定資産課税台帳など

不動産の所在地の市区町村

作成する書類リスト<遺言書>

書類名備考
相続登記申請書 
法定相続情報一覧図
(又は、相続関係説明図)
相続登記以外の相続手続がある方は、法定相続情報一覧図の作成がおすすめです。相続登記は、法定相続情報一覧図でも相続関係説明図でも問題ありません。

 

遺産分割協議書で相続登記

不動産を引き継ぐ(相続する)人を、相続人全員で話し合って決めるときは、遺産分割協議書を作成して相続登記を行います。遺産の分け方を決める相続人全員での話し合いのことを、遺産分割協議といいます。遺産分割協議の結果を書面にしたものが遺産分割協議書です。

  • 遺言書がない(又は、相続人全員で遺言書と異なる内容で合意している)
  • 相続人全員で、「誰が相続するか」について話がまとまっている

遺産分割協議では、どの財産を誰が引き継ぐかを、相続人同士の話し合いで決めます。

  • 「お母さんが住んでいるから、お母さんの名義にしておこう!」
  • 「相続人みんなで共有にしておこう」など

おとはさん

遺産分割協議は、相続人全員でおこない、相続人全員が遺産分割の内容に合意する必要があります。

遺産分割協議は相続人全員で行う必要がありますが、全員が一か所に集まっておこなう必要はありません。相続人同士が遠くに住んでいるようなときは、電話で話し合いを進めることもできます。

おとはさん

 

相続登記の必要書類リスト<遺産分割協議書>

おとはさん

書類は大きく2つに分類できます。

  • 集める書類
  • 作成する書類

集める書類リスト<遺産分割協議書>

書類名補足事項取得場所
被相続人の戸籍関係被相続人の出生から死亡までの全ての戸籍謄本等被相続人の当時の本籍地の市区町村
被相続人の住民票の除票
(又は、戸籍の附票)
 被相続人の住所地の市区町村 (戸籍の附票は、本籍地の市区町村)
相続人の戸籍相続人であることが分かる戸籍謄抄本各相続人の本籍地の市区町村
相続人の住民票不動産を取得する相続人の住民票各相続人の住所地の市区町村
相続人の印鑑証明書遺産分割協議書に署名捺印した相続人の印鑑証明書各相続人の住所地の市区町村
不動産の登記情報手続対象不動産を特定するための資料
  • 登記事項証明書(又は、登記情報)
  • 公図
法務局
登記情報提供サービス
不動産の評価額の情報不動産の固定資産税評価額が分かる資料
  • 名寄帳
  • 土地家屋課税台帳
  • 固定資産課税台帳
  • 納税通知書など
不動産の所在地の市区町村

作成する書類リスト<遺産分割協議書>

書類名備考
遺産分割協議書相続人の人数分同じものを作成して、各相続人が1通ずつ保管します。
相続登記申請書 
法定相続情報一覧図
(又は、相続関係説明図)
相続登記以外の相続手続がある方は、法定相続情報一覧図の作成がおすすめです。相続登記は、法定相続情報一覧図でも相続関係説明図でも問題ありません。

 

法定相続で相続登記

次のような場合、民法が定める法定相続割合で相続登記をおこなうことがあります。

  • 遺言書がなく、法定相続割合で分けることになった
  • 遺言書がなく、相続人同士の話し合いがまとまらない

遺言書や遺産分割協議書がなくても相続登記ができます。ただし、各相続人が取得する割合が、民法上の相続割合になります。

民法上の法定相続の割合

相続人が1人

相続人1人
1分の1

相続人が配偶者と第一順位

配偶者第一順位
2分の12分の1

相続人が配偶者と第二順位

配偶者第二順位
3分の23分の1

相続人が配偶者と第三順位

配偶者第三順位
4分の34分の1

同順位に相続人が複数いるときは、同順位の相続人間で均等割合になります。

民法

第九百条 同順位の相続人が数人あるときは、その相続分は、次の各号の定めるところによる。
一 子及び配偶者が相続人であるときは、子の相続分及び配偶者の相続分は、各二分の一とする。
二 配偶者及び直系尊属が相続人であるときは、配偶者の相続分は、三分の二とし、直系尊属の相続分は、三分の一とする。
三 配偶者及び兄弟姉妹が相続人であるときは、配偶者の相続分は、四分の三とし、兄弟姉妹の相続分は、四分の一とする。
四 子、直系尊属又は兄弟姉妹が数人あるときは、各自の相続分は、相等しいものとする。ただし、父母の一方のみを同じくする兄弟姉妹の相続分は、父母の双方を同じくする兄弟姉妹の相続分の二分の一とする。

例えば、相続人が配偶者と子2人の場合、法定相続の割合は次のようになります。
配偶者:2分の1
子1人目:4分の1
子2人目:4分の1

おとはさん

相続登記の必要書類リスト<法定相続>

おとはさん

書類は大きく2つに分類できます。

  • 集める書類
  • 作成する書類

集める書類リスト

書類名補足事項取得場所
被相続人の戸籍関係被相続人の出生から死亡までの全ての戸籍謄本等被相続人の当時の本籍地の市区町村
被相続人の住民票の除票
(又は、戸籍の附票)
 被相続人の住所地の市区町村
(戸籍の附票は、本籍地の市区町村)
相続人の戸籍相続人であることが分かる戸籍謄抄本各相続人の本籍地の市区町村
相続人の住民票相続人全員の住民票各相続人の住所地の市区町村
不動産の登記情報

手続対象不動産を特定するための資料

  • 登記事項証明書(又は、登記情報)
  • 公図

法務局
登記情報提供サービス
不動産の評価額の情報

不動産の固定資産税評価額が分かる資料

  • 名寄帳
  • 土地家屋課税台帳
  • 固定資産課税台帳
  • 納税通知書など

不動産の所在地の市区町村役場

作成する書類リスト

書類名補足事項
相続登記申請書 
法定相続情報一覧図
(又は、相続関係説明図)
相続登記以外の相続手続がある方は、法定相続情報一覧図の作成がおすすめです。相続登記は、法定相続情報一覧図でも相続関係説明図でも問題ありません。

 

各書類のポイント

遺言書

遺言書を使った相続登記では、登記申請のときに遺言書を提出します。

遺言書には、自筆証書遺言、公正証書遺言、秘密証書遺言など、種類があります。遺言書として有効であれば、いずれの方式の遺言書でも、相続登記で使用できます。

遺言書の種類

自筆証書遺言遺言者が本文、日付及び氏名を自分で書いて押印し作成。
公正証書遺言遺言者が遺言の内容を決めて、公証人と証人の面前で作成。遺言者は署名、押印をおこなう。原本は公証役場にて保管。遺言者は、正本と謄本を保管。
秘密証書遺言遺言者が秘密の内容の遺言を作成し封印する。作成したことを公証人と証人が確認。
特別方式遺言危急時遺言(一般危急時遺言と船舶遭難者遺言)と隔絶地遺言(伝染病隔離者遺言と在船者遺言)

遺言の保管場所

まず、被相続人が遺した遺言書を探す必要があります。

おとはさん

保管場所として多いのは、

  • 被相続人の大切な書類が保管していたところ
  • 相続人の誰かが預かっている
  • 被相続人が生前信頼していた人が預かっている
  • 仏壇
  • 銀行の貸金庫など

公正証書の遺言は、被相続人に正本と謄本が交付されています。公証役場には原本が保管されているので、謄本を再度交付してもらうことができます

自筆証書の遺言は、令和2年7月10日から法務局での保管制度がスタートします。法務局で保管されている遺言書は、裁判所の検認が必要ありません。

遺言の検認

遺言書が自筆証書で法務局の保管制度を利用していない場合(自宅等で保管していた場合)には、登記申請の前に、裁判所での検認手続が必要になります

封をしてある遺言書は、開封せずに家庭裁判所に持参して検認をおこないます。検認する前に開封をすると、過料に処せられます。

遺言の種類保管場所家庭裁判所での検認
公正証書被相続人が保管
原本は公証役場
不要
自筆証書法務局保管不要
法務局以外で保管必要

「検認」の手続は,遺言書が偽造されたり,変造されたりするものを防ぐために家庭裁判所が行う検証手続のことをいいます。裁判所では,相続人全員と利害関係人立ち会いのもとで,遺言書を調査して「検認調書」を作成します。遺言書の保管者あるいは発見者がその遺言書を裁判所に提出するのを怠ったり,検認を受けないで遺言を執行したり,封印のある遺言書を裁判所外で開封したりすると過料の制裁を受けることになります。

出典:鹿児島地方法務局

検認は、遺言の内容や効力を争ったり決めたりする手続ではありません。

あくまで、偽造や変造を防止するための手続です。

おとはさん

相続登記に遺言書を添付するには、事前に検認を受けている必要があります。検認を受けていない自筆証書の遺言書では、相続登記ができません

遺言書での相続手続の流れ

STEP.1
遺言書を探す

まず、被相続人が遺した遺言書を探し出す必要があります。よくある保管場所は次です。

  • 被相続人が大切な書類が保管していたところ
  • 相続人の誰かが預かっている
  • 被相続人が生前信頼していた人が預かっている
  • 仏壇
  • 銀行の貸金庫
  • 法務局(令和2年7月10日以降)
  • 公証役場(公正証書が見当たらないとき、謄本を交付してもらえる)
STEP.2
家庭裁判所で検認

見つかった遺言書が自筆証書遺言で法務局保管以外の場合、家庭裁判所での検認が必要になります。

  1. 必要な書類を集めて家庭裁判所に検認の申立て
  2. 期日に家庭裁判所で検認

おとはさん

公正証書遺言は家庭裁判所での検認の必要はありません。
STEP.3
遺言を使って手続

相続登記など、遺言を使った相続手続をおこないます。

 

遺産分割協議書

遺産分割協議の結果を書面にしたものが遺産分割協議書です。遺産分割協議書は、相続登記だけでなく、相続税の申告や銀行預金の相続手続にも使用することがあります。

おとはさん

法定された書き方のルールはありませんが、各種手続に使用するということから、次のポイントがあります。

  • 相続人全員が署名する
  • 相続人全員が実印で捺印する
  • 相続人全員の印鑑証明書を用意する
  • 被相続人を特定できるように記載する
  • 遺産分割協議の内容を誰が見てもはっきりわかるように記載する
  • 財産の内容を具体的に記載する
    • 不動産は登記記録のとおりに記載する
    • 銀行預金は銀行名、支店名、預金の種類、口座番号を記載する
  • 遺産分割協議が成立した日付を記載する

 

被相続人の戸籍関係

戸籍謄本・除籍謄本は、取得する戸籍の置かれた市区町村の役所にて取得できます。戸籍が置かれていたのが那覇市なら、那覇市役所で取得できます。

遠方の市区町村の場合は、郵送で請求して収集します。

おとはさん

被相続人の戸籍関係<遺言書>

遺言書で相続登記する場合、被相続人が亡くなったことが確認できる戸籍謄本又は除籍謄本が必要になります。

被相続人の戸籍関係<遺産分割協議書・法定相続>

遺産分割協議書および法定相続で登記する場合、被相続人の出生から死亡までの全ての戸籍謄本等が必要になります。

被相続人の出生から死亡までの戸籍を集める必要があるので、いくつかの市区町村に請求することになることが多いです。

おとはさん

 

被相続人の住民票の除票(又は、戸籍の附票)

  • 被相続人の最後の氏名及び住所が登記記録上の氏名及び住所と異なる
  • 被相続人の本籍が登記記録上の住所と異なる

これらに該当する場合、被相続人の本籍の記載がある住民票の除票(又は、被相続人の戸籍の附票)が必要になります。

住民票の除票・除籍謄本の附票・改製原戸籍の附票は保存期間が5年間と定められており、期間経過後は破棄されてしまうので注意が必要です(市区町村の役所によっては、経過しても多少の期間は保存している場合があります)。

おとはさん

 

相続人の戸籍

相続人の戸籍<遺言書>

遺言書で相続する人が、被相続人の相続人であることが分かる戸籍全部事項証明書(戸籍謄抄本)が必要になります。被相続人が亡くなった以降(相続が発生して以降)に取得したものである必要があります。

相続人の戸籍<遺産分割協議書・法定相続>

相続人全員の相続人の戸籍全部事項証明書(戸籍謄抄本)が必要になります。被相続人が亡くなった以降(相続が発生して以降)に取得したものである必要があります。

 

相続人の住民票

不動産を取得する相続人の住民票が必要です。

 

相続人の印鑑証明書<遺産分割協議書>

遺産分割協議に参加した相続人全員の印鑑証明書が必要になります。

相続登記の手続で使用する印鑑証明書に期限はありません。

相続手続の印鑑証明書の期限おとは司法書士事務所 相続手続で使う印鑑証明書の有効期限

 

不動産の登記情報

相続登記をする上で、「どの不動産を手続するのか」「不動産の地番や地積は、登記記録上どうなっているのか」など、手続対象不動産の記録を確認する必要があります

おとは司法書士事務所では、手続対象不動産の記録を確認することを「不動産調査」と呼んでいます。

おとはさん

名寄帳、不動産の登記事項証明書(又は、登記情報)、不動産の公図から、不動産調査をおこないます。不動産調査は、相続登記の不動産の漏れを防ぐためにとても重要です。

書類名取得場所
名寄帳不動産の所在地の
市区町村役場
登記事項証明書法務局
(全国どこでも取得可能)
公図法務局
(全国どこでも取得可能)

登記事項証明書と公図は、最寄りの法務局で全国どこの不動産のものでも取得することができます。また、オンラインで請求して、郵送や法務局の窓口で受け取る方法もあります。

また、登記情報提供サービスというシステムの利用者登録をして費用を払うと、登記事項証明書や公図と登記記録をインターネット上で閲覧してプリントアウトすることができます。

不動産の評価額の情報

法務局に登記申請をする際、登録免許税という税金を納める必要があります。相続登記の登録免許税は、登記申請する不動産の固定資産税の評価額から算出します

固定資産税の評価額は、名寄帳(自治体によって呼び方が異なります。「土地家屋課税台帳」「固定資産課税台帳」など)から確認できます。

  • 名寄帳
  • 土地家屋課税台帳
  • 固定資産課税台帳など
毎年、不動産の所有者のところに送られてくる「固定資産税の納税通知書」からも、固定資産税の評価額は確認できます。

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相続登記の登録免許税をわかりやすく解説 相続登記の登録免許税|免税の2パターンも解説

 

相続登記申請書

法務局へ提出する相続登記の申請書を作成します。

登記申請は、紙で用意した登記申請書を法務局へ提出する(持参する、又は郵送する)方法と、法務省のオンラインシステムを利用して登記申請書を法務局へ送信する方法とあります。

参考 不動産登記の基礎知識-3つの申請方法と申請先を解説おとは司法書士事務所
登記申請の方法と申請先についてまとめた、おとは司法書士事務所のホームページです。

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オンラインシステムの利用

法務省のオンラインシステムを利用するためには、電子署名や電子証明書が必要であったり、専用ソフトをインストールしなくてはならず、なかなか一般の方が一回の登記申請のために利用しやすい申請方法ではありません。

一方、システムを整備してしまえば、遠方の登記申請も可能であったり、申請中の登記をオンラインで管理できたりとメリットもあります。

おとは司法書士事務所では、オンラインシステムを導入して、日本全国の不動産の相続登記に対応しています。

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紙で申請

紙で登記申請書を作成するときは、パソコンで作成した登記申請書をA4の用紙に印刷します。

登記申請書には一定の決まった事項を記載する必要があります。記載内容は、その相続がどういう状況なのかということや、不動産の状況により異なります。

例えば

  • 不動産全体の手続なのか、共有不動産の一部分のみの手続なのか
  • 一人が相続するのか、複数人で共同で相続するのか
  • 登録免許税の免税を受けられる場合
オンラインシステムが使えず、不動産が遠方のときは、紙で印刷した登記申請書を法務局へ郵送して申請します。

おとはさん

 

法定相続情報一覧図(又は、相続関係説明図)

登記申請の際、集めた戸籍関係の原本を法務局に提出します。

提出した戸籍の原本を返してもらう(原本還付する)ため、戸籍の原本と一緒に法定相続情報証明一覧図(又は、相続関係説明図)を提出します

法定相続情報一覧図と相続関係説明図は、どちらも被相続人の相続関係を書面にしたものです。相続登記の申請に添付するのは、法定相続情報一覧図と相続関係説明図どちらでも問題ありません。相続登記以外にも、相続の手続があるときは、法定相続情報一覧図を作成することをおすすめします。

 相続登記作成方法他の相続手続
法定相続情報一覧図戸籍から図を作成し、登記官の認証を受ける
相続関係説明図戸籍から図を作成する

※ 登記用に作成した相続関係説明図は、基本的に他の相続手続には使用できません。手続ごとの所定の様式(銀行指定の様式など)で作成するか、法定相続情報一覧図を作成する必要があります。

法定相続情報一覧図を司法書士が解説おとは司法書士事務所 法定相続情報一覧図3つの押さえるべきポイントを司法書士が解説

 

相続登記が終わった後

相続登記が終わった後、法務局に登記された内容を確認するために、不動産の登記事項証明書を取得します。

登記申請する法務局は、不動産の所在地によって決められています。しかし、登記事項証明書は、全国どこの法務局でも取得できます。最寄りの法務局で取得しましょう。

相続登記が終わると、法務局から新しい権利証(登記識別情報通知)が発行されます。登記識別情報通知には、登記されている事項のうち一部が記載されています。

登記事項証明書を取得して、登記識別情報に記載されていない部分についても、登記申請した内容が法務局の登記記録にきちんと反映されているのか確認しましょう

おとはさん

 

最後に

おとは司法書士事務所では、全国の不動産の相続登記の手続をサポートしています

相続の手続に不安がある方は、ぜひ無料見積もりをご利用ください。

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